Eigenbedarfskündigung 2026 — Vorlage, Fristen & Mieterrechte

📅 Veröffentlicht am 21.05.2026

Eigenbedarfskündigung 2026 — Vorlage, Fristen & Mieterrechte

Eine Eigenbedarfskündigung ist für Mieter eine der unangenehmsten Situationen — und für Vermieter eine der rechtlich heikelsten. Wer vorschützt, Eigenbedarf zu haben, ihn aber nie wirklich nutzt, riskiert Schadensersatzklagen. Wer als Vermieter legitimen Eigenbedarf hat, muss trotzdem strenge formale Anforderungen erfüllen. Dieser Ratgeber erklärt beide Seiten vollständig.

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📋 Das Wichtigste auf einen Blick

Thema	Regelung
Rechtsgrundlage	§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB
Berechtigte Personen	Vermieter selbst, Familienangehörige, Haushaltsangehörige
Kündigungsfrist	3 Monate (bis 5 Jahre), 6 Monate (5–8 Jahre), 9 Monate (über 8 Jahre)
Form	Schriftlich + Begründung zwingend erforderlich
Sperrfrist	Bei Umwandlung in Eigentumswohnung: 3 Jahre (bis 10 Jahre in Ballungsräumen)

👨‍👩‍👧 Wer gilt als "Eigenbedarf"?

Person	Eigenbedarf möglich?
Vermieter selbst	✅ Ja
Ehepartner / Lebenspartner	✅ Ja
Kinder, Eltern, Geschwister	✅ Ja — Familienangehörige
Nichten, Neffen, Cousins	⚠️ Umstritten — Gerichte urteilen unterschiedlich
Pflegeperson des Vermieters	✅ Ja — bei nachgewiesenem Pflegebedarf
GmbH / Gesellschaft als Vermieter	❌ Nein — juristische Personen können keinen Eigenbedarf haben

📝 Eigenbedarfskündigung Muster

[Vermieter Name + Adresse]

  [Datum]
[Mieter Name + Adresse]
Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs

  Sehr geehrte/r [Mieter],

  hiermit kündige ich das Mietverhältnis über die Wohnung
[vollständige Adresse, Etage]

  fristgemäß zum [Datum].

Begründung des Eigenbedarfs (Pflicht!):

  Ich benötige die Wohnung für [Name der Person], [Verwandtschaftsverhältnis].

  [Konkrete Begründung: z. B. "Meine Tochter zieht für ihr Studium nach Berlin und benötigt eine eigene Wohnung in der Nähe der Universität."]

Hinweis auf Widerspruchsrecht:

  Gemäß § 574 BGB können Sie der Kündigung widersprechen, wenn die Beendigung des

  Mietverhältnisses für Sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellt.

  Der Widerspruch muss spätestens 2 Monate vor Beendigung schriftlich erfolgen.

  Mit freundlichen Grüßen,

  _______________________

  [Unterschrift Vermieter]

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⏱️ Kündigungsfristen nach Mietdauer

Mietdauer	Kündigungsfrist
Bis 5 Jahre	3 Monate zum Monatsende
5 bis 8 Jahre	6 Monate zum Monatsende
Über 8 Jahre	9 Monate zum Monatsende

🛡️ Mieterrechte bei Eigenbedarfskündigung

Begründung prüfen — Ist der Eigenbedarf konkret und nachvollziehbar?
Härtefallwiderspruch — § 574 BGB: Kündigung unzumutbar bei langer Mietdauer, Alter, Krankheit, Schwangerschaft, Schulkinder
Vergleichswohnungsangebot prüfen — Hat Vermieter eine freie Wohnung im Haus? Muss er vorrangig anbieten!
Vorgetäuschter Eigenbedarf — Nutzt Vermieter die Wohnung nie selbst: Schadensersatz + Rückzug möglich
Frist einhalten — Widerspruch spätestens 2 Monate vor Mietende schriftlich einreichen

⚠️ Vorgetäuschter Eigenbedarf: Wer Eigenbedarf vorschützt und die Wohnung dann vermietet oder leer stehen lässt, haftet auf Schadensersatz — Umzugskosten, höhere Miete in neuer Wohnung, Anwaltskosten. Der BGH hat dazu mehrfach zugunsten der Mieter entschieden.

⚠️ Häufige Fehler bei der Eigenbedarfskündigung

Fehler	Folge
Begründung fehlt oder zu vage	Kündigung formell unwirksam — Mieter muss nicht ausziehen
Falsche Person als Bedarfsträger	Entfernte Verwandte reichen nicht immer aus
Kein Hinweis auf Widerspruchsrecht	Kündigung kann anfechtbar sein
Freie Wohnung im Haus nicht angeboten	Kündigung unwirksam — Angebotspflicht bei Alternativwohnung
Eigenbedarf nicht realisiert	Schadensersatzpflicht gegenüber dem Mieter

❓ Häufige Fragen zur Eigenbedarfskündigung

Kann ich als Vermieter für meine GmbH Eigenbedarf anmelden?
Nein. Juristische Personen (GmbH, AG, Verein) können keinen Eigenbedarf geltend machen — nur natürliche Personen. Auch wenn der Gesellschafter selbst in der Wohnung wohnen möchte, gilt das nicht automatisch als Eigenbedarf der GmbH.

Muss der Vermieter eine Alternativwohnung anbieten?
Ja — wenn der Vermieter eine vergleichbare freie Wohnung im selben Haus oder derselben Anlage hat, muss er diese dem Mieter vorrangig anbieten. Tut er das nicht, kann die Kündigung unwirksam sein.

Wie lang ist die Sperrfrist bei Umwandlung in Eigentumswohnung?
Wird eine vermietete Wohnung in eine Eigentumswohnung umgewandelt und verkauft, gilt eine Sperrfrist von mindestens 3 Jahren vor einer Eigenbedarfskündigung. In ausgewiesenen Gebieten mit Wohnraummangel (z. B. München, Berlin) kann die Frist auf bis zu 10 Jahre verlängert werden.

Was passiert, wenn der Bedarf nach der Kündigung wegfällt?
Der Vermieter ist verpflichtet, den Mieter zu informieren und ihm die Wohnung zu den alten Konditionen wieder anzubieten. Tut er das nicht und vermietet weiter, hat der frühere Mieter Schadensersatzansprüche.

📅 Zuletzt aktualisiert: Mai 2026 | Gilt für Deutschland (§ 573 BGB) | Kein Ersatz für Rechtsberatung

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